《港灣商業(yè)觀察》王心怡
2023年一季度的數(shù)據(jù)披露之后，新湖中寶（600208.SH)“喜憂參半”。
(資料圖片僅供參考)
一季度房地產(chǎn)業(yè)務略顯低迷
前三個月，新湖中寶營收大幅下滑，同比降85%至3.16億元。根據(jù)公司披露的關于2023年第一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的公告，新湖中寶的房地產(chǎn)“主業(yè)”表現(xiàn)一般。
2023年1至3月，公司地產(chǎn)業(yè)務新開工面積為0，新竣工面積8.36萬平方米；無新增土地儲備；實現(xiàn)結(jié)算面積9.97萬平方米和結(jié)算收入7.54億元，同比增加17.95%和下降54.82%，其中權益結(jié)算面積5.21萬平方米、權益結(jié)算收入4.21億元；合同銷售面積6.92萬平方米，合同銷售收入6.95億元，同比下降20.18%和82.29%，其中權益銷售面積3.96萬平方米、權益銷售金額4.63億元，同比下降32.23%和82.15%，主要系本期新開盤項目較少。
此外，截至2023年3月末，公司出租房地產(chǎn)總面積為25.61萬平方米，其中權益出租房地產(chǎn)總面積為24.82萬平方米；2023年1-3 月，公司取得租金總收入1643.62萬元，其中權益租金總收入1638.34 萬元。
與此同時，公司卻錄得7.04億元的凈利潤，同比增長45.19%。這要歸功于公司期內(nèi)13.69億元的投資收益，若沒有這一項進賬，新湖中寶8.74億元的營業(yè)總成本對比3.16億元的營收，業(yè)績恐怕不會好看。
在新湖中寶的一季報中，對于凈利潤的解釋也僅為“本期股權處置收益比上年同期多”?！陡蹫成虡I(yè)觀察》就此詳細內(nèi)容聯(lián)系新湖中寶，公司并未回復。
縱覽公司2023年以來的公告，新湖中寶3月28日《第十一屆董事會第十四次會議決議暨關于擬減持杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份的公告》披露，公司控股子公司浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）擬在未來6個月內(nèi)通過大宗交易和集中競價交易方式減持所持有的杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份，減持股份數(shù)量不超過332萬股（占宏華數(shù)科當前總股本的4%）。
據(jù)悉，新湖中寶于2019年投資入股宏華數(shù)科,初始投資價格為每股35元，因權益法核算，宏華數(shù)科目前賬面價值約每股40.78元。
公告顯示，2022年12月7日起，公司累計減持宏華數(shù)科股份228萬股,成交金額合計3.98億元，實現(xiàn)處置收益2.77億元（此數(shù)據(jù)未經(jīng)審計，最終損益金額以審計報告為準），占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的12.38%。新湖中寶認為本次交易有利于提高公司資產(chǎn)使用效率和流動性，預計仍會帶來較大的處置收益，具體金額需根據(jù)實際成交價格確定，請投資者注意投資風險。
被交易所給予紀律處分決定
前述交易提及的浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），在同月上交所關于對新湖中寶及有關責任人予以通報批評的決定中也曾出現(xiàn)。根據(jù)《上海證券交易所紀律處分決定書》：
2020年5月18日，新湖智腦、智新科技合計以1.5億元，受讓公司控股股東新湖集團全資子公司浙江新湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司持有的杭州易百德微電子有限公司（以下簡稱易百德）30%股權。2020年5月30日，新湖智腦、智新科技合計以1.377億元對價受讓控股股東新湖集團及其全資子公司新湖創(chuàng)投持有的上海蕙新醫(yī)療科技有限公司34%股權。上述兩項關聯(lián)交易累計金額2.877億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的 0.84%，達到信息披露標準。
但公司在2020年5月30日披露的受讓蕙新醫(yī)療股權的公告中僅簡單提示“過去12個月,除經(jīng)審議的交易外,公司與新湖集團發(fā)生購買資產(chǎn)的關聯(lián)交易1筆，累計交易金額1.50億元”，未就公司收購易百德的相關關聯(lián)交易進展進行詳細披露。直至《警示函》認定后，公司才于2023年1月6日在對監(jiān)管工作函的回復公告中予以披露。此外，根據(jù)《警示函》查明的事實，公司還存在部分貿(mào)易業(yè)務收入確認不準確的問題。
除此之外，新湖中寶還存在“向關聯(lián)方提供財務資助未履行決議程序及披露義務”及“對外投資事項未履行董事會決議程序及披露義務”問題。
存貨出現(xiàn)減值跡象
2022年的新湖中寶，在盈利方面似乎并沒有一季度般輕松。公司全年實現(xiàn)營收129億元，同比下滑23.64%；凈利潤17.77億元，下滑22.18%。
新湖中寶表示，2022年，面對宏觀經(jīng)濟的嚴峻形勢，公司繼續(xù)保持戰(zhàn)略定力，進一步明晰中長期轉(zhuǎn)型方向，不斷提高經(jīng)營管理水平，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)板塊通過輕資產(chǎn)運營模式，審慎拿地，有效降低項目市場不利影響；投資板塊通過持續(xù)深化對高科技企業(yè)的深度賦能，強化與被投資企業(yè)之間的合作，積極構建投資生態(tài)圈。
從一季度來看，公司的投資業(yè)務成為了提振業(yè)績的新亮點，但新湖中寶也的確需要同時處理地產(chǎn)業(yè)務的老問題。
公司表示，2022年受宏觀形勢等外部環(huán)境的影響，潛在購房者觀望情緒較濃，個別區(qū)域銷售價格不及預期，存貨出現(xiàn)減值跡象等原因，沈陽·新湖美麗洲、蘇州·明珠城、蘭溪·香格里拉、杭州·金色童年、瑞安·新湖廣場、九江·廬山國際、嘉興·新中花園、南通新湖·海上明珠城、平陽·公建、平陽·曦灣春曉城等項目皆實行了一定程度的計提存貨跌價準備。
新湖中寶2022年度計提各類資產(chǎn)減值準備合計7.28億元，將減少公司歸母凈利潤4.97億元。根據(jù)2022年年報，新湖中寶在開發(fā)和待開發(fā)面積約1260萬平方米，其中是否亦有其他項目會面臨減值的可能性？
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出，從2023年的樓市走勢來看很難出現(xiàn)大的反彈，如此一來一些尾盤以及低線位城市、配套商業(yè)物業(yè)的去化難度顯而易見且去化周期相應延長，這自然也就導致了一些房企必然出現(xiàn)存貨減值問題，新湖中寶在2023年同樣也概莫能外。公司2023年的計提減值準備金額的多少將主要取決于存貨周期、市場運行情況，以及公司的業(yè)績壓力等。
關于新湖中寶目前正布局投資業(yè)務的轉(zhuǎn)型，柏文喜認為目前地產(chǎn)業(yè)務的不景氣是公司轉(zhuǎn)型的動力之一，同時也可能對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)生一定的負面影響。（港灣財經(jīng)出品）