三費(fèi)支出增長(zhǎng)近半，凈利潤(rùn)下滑超9成
核心財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，負(fù)債率攀升
不受限現(xiàn)金難以覆蓋短債和應(yīng)付款
關(guān)聯(lián)公司資金常年隱秘輸血
違反上市規(guī)則卻稱誤解
股價(jià)常年低迷，投資者不滿
前幾日，杭州土拍重現(xiàn)久違的火爆，讓市場(chǎng)為之一振。
一眾贏家，主要還是以本土房企為主，與其他城市國(guó)企央企唱主角不同，杭州的土拍本地民營(yíng)房企絕對(duì)是亮點(diǎn)。
其中濱江集團(tuán)豪攬11宗地，緊隨其后的民營(yíng)房企是眾安集團(tuán)（HK00672），拿下5宗，總價(jià)39.09億元。作為一家區(qū)域性房企，能在行業(yè)形勢(shì)如此嚴(yán)峻的當(dāng)下，出手闊綽，還是令行業(yè)矚目的。
據(jù)眾安集團(tuán)2021年年報(bào)顯示，2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，不過據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2021年眾安集團(tuán)的權(quán)益銷售金額179.8億元，權(quán)益比僅為64%，業(yè)內(nèi)并不算高。
今年一季度，眾安集團(tuán)的全口徑銷售額，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示為18.8億元，權(quán)益銷售僅為11億元。較去年同期的70億、41.5億，分別下滑了73%、73.5%。
問題來了，在銷售情況如此不理想的情況下，以超出一季度銷售額20億的大手筆拿地，會(huì)不會(huì)給眾安集團(tuán)造成現(xiàn)金流和債務(wù)負(fù)擔(dān)？
畢竟，其中有三宗地塊是搖號(hào)搖到的，運(yùn)氣的背后，會(huì)是幸運(yùn)之神眷顧，還是風(fēng)險(xiǎn)暗藏呢？
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三費(fèi)成本攀升過半，凈利潤(rùn)下滑超9成
先來看一下眾安集團(tuán)2021年年報(bào)中體現(xiàn)出來的財(cái)務(wù)狀況。
營(yíng)收方面，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.7億元，其中地產(chǎn)銷售收入42.8億元，同比下降36.6%；酒店經(jīng)營(yíng)、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元，同比基本持平。
盈利能力方面，2021年眾安集團(tuán)錄得毛利潤(rùn)約14.76億元，同比下降約34.2%；毛利率約為29.71%，同比下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)；
凈利潤(rùn)就降得有點(diǎn)多了，凈利潤(rùn)3853萬元，同比大幅下滑96.53%，但歸母凈利潤(rùn)能有7313.20萬元，同比也大降91.17%。
眾安集團(tuán)2021年的凈利潤(rùn)率僅錄得0.78%，較去年同期的14.94%大降94.81%，由此，2021年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）僅為0.8%，減少91.55%。
由此可見，無論是營(yíng)收、盈利能力，還是資本市場(chǎng)的投資回報(bào)，眾安集團(tuán)都出現(xiàn)了全面惡化，特別是盈利能力方面，也處在歷史低位。
作者發(fā)現(xiàn)，眾安集團(tuán)2021年在能帶來盈利的指標(biāo)方面全面下滑，但在成本等支出方面卻是大面積增加。
如，2021年的銷售費(fèi)用4.32億元，同比增加34%；管理費(fèi)用增加45.6%至7.64億元，其他費(fèi)用大增95.3%至2.11億元，同期的公允價(jià)值變動(dòng)也減少115.9%，為-6031萬元。
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財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，現(xiàn)金難覆短債應(yīng)付款
其他核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，眾安集團(tuán)也很不樂觀。
年報(bào)顯示，2021年眾安集團(tuán)負(fù)債合計(jì)453億元，同比大漲49%。眾安集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)以流動(dòng)負(fù)債為主，流動(dòng)負(fù)債308億元，占債務(wù)總規(guī)模的68%，顯然這種債務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)讓企業(yè)在短期內(nèi)面臨債務(wù)集中到期壓力；
有息負(fù)債方面，至2021年底為169.94億元，較2020年底的154.93億元增長(zhǎng)了9.7%；
負(fù)債率水平來看，這幾年眾安集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也是逐步走高，2019年至2021年，資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.13%、69.94%、72.71%、74.96%、79.16%，可以說5年來一直在逆市加杠桿；
剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年的65.6%，增加到66.9%。
一年內(nèi)到期債務(wù)方面，短期借款為36.2億元，與去年基本持平；21.32億應(yīng)付賬款中，有20.88億元將于今年內(nèi)到期；11.4億元，同比大增166%的應(yīng)付合聯(lián)營(yíng)公司款項(xiàng)也有11.4億元；
同期的不受限在手現(xiàn)金及等價(jià)物僅有52.32億元，相較于一年內(nèi)要到期的57.1億元的短期債務(wù)和應(yīng)付款項(xiàng)，還無法覆蓋。
更何況，今年4月底耗資39.1億元在杭州大舉拿地，無論到期債務(wù)還是拿地支出，都將對(duì)眾安集團(tuán)的現(xiàn)金流造成很大考驗(yàn)。
而從2021年財(cái)報(bào)來看，眾安集團(tuán)的現(xiàn)金流表現(xiàn)已經(jīng)很讓人擔(dān)憂了，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面可以說常年為負(fù)。
2018年至2021年，眾安集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為-12.88億元、-1.735億元、-66.81億元、-2.69億元；
投資性現(xiàn)金流也已連續(xù)三年為負(fù)，2021年為-13.1億元，同比下降了26575%；融資性現(xiàn)金流雖然為20.23億元，但也同比下滑了75.81%
從現(xiàn)金流指標(biāo)上來看，眾安集團(tuán)自我造血能力孱弱，這幾年大量依靠融資現(xiàn)金補(bǔ)充，而隨著去年融資流入的下滑，現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。
此外，作者還注意到，明年年內(nèi)到期的有息負(fù)債為76.08億元，過完今年這個(gè)坎兒，明年的挑戰(zhàn)或?qū)⒏蟆?/p>
另據(jù)財(cái)報(bào)披露，2021年底，眾安集團(tuán)有價(jià)值364億元的各類物業(yè)資產(chǎn)、股權(quán)和現(xiàn)金做了抵押，而同期眾安集團(tuán)的總資產(chǎn)也不過572億元，剔除負(fù)債后的凈資產(chǎn)只有119億元。
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關(guān)聯(lián)公司常年輸血，市值低迷股民不滿
梳理眾安集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，很難說這是一家穩(wěn)健的房企，更多的甚至是風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)。當(dāng)作者試圖通過公開信息想去揭開它的融資手段時(shí)，竟然發(fā)現(xiàn)信息極少。
沒有存量的公開債，也很難查詢到近兩年發(fā)行過信托產(chǎn)品，即便通過旗下子公司的股權(quán)抵押記錄，非標(biāo)融資的情況也很少。
后來從眾安集團(tuán)的相關(guān)聯(lián)的公司公告中發(fā)現(xiàn)了秘密。
4月底，中國(guó)新城市(01321.hk)公布公告稱，該集團(tuán)已與眾安集團(tuán)訂立若干交易。該等交易包括集團(tuán)不時(shí)向眾安集團(tuán)提供的經(jīng)常性墊款。至2021年12月31日，約人民幣2.08億元為免息及約3.77億元按年利率8%計(jì)息，至2020年12月31日，約人民幣2.22億元為免息及約人民幣7.88億元按年利率10%計(jì)息。
短短兩年時(shí)間，中國(guó)新城市給眾安集團(tuán)提供的財(cái)務(wù)資助就達(dá)約16億元。上述兩家上市公司實(shí)為同一實(shí)控人施侃成。
由于墊款的最高適用比率超過100%，故上述墊款構(gòu)成公司的非常重大收購事項(xiàng)，根據(jù)港交所上市規(guī)則第14章，必須遵守申報(bào)、公布及股東批準(zhǔn)規(guī)定。
但中國(guó)新城市公司卻將之視為集團(tuán)內(nèi)公司間的交易，未予申報(bào)公布，解釋為：“由于疏忽及誤解上市規(guī)則所致”。
雖然是同一實(shí)控人，但眾安集團(tuán)和中國(guó)新城市明明是兩家獨(dú)立的港股上市公司，竟然將兩家公司之間的資金往來視為集團(tuán)內(nèi)公司間交易，這樣的解釋實(shí)在難以信服，只能說貴司的董秘是否是持證上崗的？
除了中國(guó)新建設(shè)向眾安集團(tuán)輸送資金外，眾安集團(tuán)的物業(yè)板塊也常年向母公司輸血。
據(jù)和訊網(wǎng)報(bào)道，剛通過港交所聆訊的眾安生活服務(wù)，其招股書顯示，從2018年至2021年的三年里，眾安生活服務(wù)每一年都要向包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款，2018年墊款的金額是1816.9萬元，2019年是1975.5萬元，2020年則高達(dá)1.32億元；同時(shí)還為母公司旗下的發(fā)展項(xiàng)目提供擔(dān)保。
現(xiàn)在眾安生活服務(wù)也將獨(dú)立上市，希望不要發(fā)生類似中國(guó)新建設(shè)這種占用資金隱匿不報(bào)的情況。
與這次杭州大手筆拿地形成鮮明對(duì)比的，是眾安集團(tuán)的股價(jià)，截至5月6日的收盤價(jià)為0.295元每股，總市值16.63億元。
投資者們揶揄道，杭州拿地的錢，可以買2個(gè)多眾安集團(tuán)了。
眾安集團(tuán)的股價(jià)2014年以來長(zhǎng)期處在1港元以下，是港交所“仙股”?？?，2018年年中之后更是跌到0.5元每股以下。投資者們長(zhǎng)期怨聲載道，在多個(gè)媒體平臺(tái)抱怨公司不重視市值管理，對(duì)公司的股價(jià)表現(xiàn)非常不滿。
不滿歸不滿，投資者又能有什么辦法呢？
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