自2021年“保障性租賃住房”成為房地產(chǎn)行業(yè)年度關(guān)鍵詞后，2022年開年以來，中央和地方政府不斷完善租賃住房相關(guān)配套政策。2022年兩會(huì)首提“良性循環(huán)”，發(fā)展形成“商品房+住房保障體系+老舊小區(qū)改造+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”多維協(xié)同發(fā)展格局，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放式向精細(xì)化過渡。
在中央和地方的高度重視下，各地地方政府均將保障性租賃住房建設(shè)作為“民生”工程的重要方向。特別是在更多土地、金融等支持政策帶動(dòng)下，住房租賃市場有望迎來較大發(fā)展。
2022年集中供地繼續(xù)，第一批次各城市開啟了第一批次的土地供應(yīng)。經(jīng)過了2021年三批次的集中供地，各地在涉租賃用地的供應(yīng)上也形成了各具特色成熟的供應(yīng)方式。各城“因地制宜，因城施策”供應(yīng)租賃住房相關(guān)用地，同時(shí)也根據(jù)實(shí)際需求情況進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化租賃用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
從第一批次集中供地來看，目前已經(jīng)進(jìn)行土地出讓的城市涉租賃用地成交的量大幅下降，各城重心開始從土地端往建設(shè)端轉(zhuǎn)化。
01
五城供應(yīng)租賃相關(guān)用地
成交面積約24萬方
22城中已有約20城推出首批次集中出讓地塊，集中供地高峰已過。從2022年已經(jīng)成交涉租賃用地的5城中可以看出，合肥對(duì)新建租賃住房用地的供應(yīng)量最高約6.52萬方，青島次之約6.30萬方，隨后是廈門和福州，分別約為4.89萬方和4.08萬方，北京僅供應(yīng)1.77萬方。
5城累計(jì)共供應(yīng)21塊涉租賃用地，成交建面23.56萬方。其中進(jìn)行集中供地的城市中成都和重慶在第一批次中無涉租賃用地供應(yīng)。
對(duì)比2021年第一批次集中供地來看，2021年各城第一批次集中供地中有17城成交了涉租賃用地，供應(yīng)總面積達(dá)377.2萬方，占2021年全年總供應(yīng)的36.9%。
2021年第一批次集中供地各城加大了涉租賃用地的供應(yīng)，第一批次中占全年供應(yīng)達(dá)到了較高的比例，僅部分城市如濟(jì)南和長春在第一批次集中供地中就供應(yīng)了全年的涉租賃用地。
從2022年與2021年各城第一批次涉租賃用地供應(yīng)情況對(duì)比來看，2022年的供應(yīng)量遠(yuǎn)低于2021年，同比去年各地政府放緩了租賃相關(guān)用地出讓進(jìn)度，減少了涉租賃用地的供應(yīng)。
具體來看，2022年北京供應(yīng)涉租賃用地1.77萬方，只有2021年的一成，合肥和青島的供應(yīng)量也僅有2021年的2-4成。僅福州和廈門兩城略高于2022年，但這主要是因?yàn)楦Ｖ莺蛷B門本身2021年供應(yīng)相對(duì)較少，2022年第一批次涉租賃用地供應(yīng)分別廈門約4.89萬方、福州約4.08萬方，供應(yīng)量較少。
02
2022年第一批次涉租賃用地
競自持和競配建方式消失
2021年各城主要以五種方式供應(yīng)涉租賃用地，租賃住房的主要供應(yīng)來源于純租賃用地面積，占比達(dá)39%；其次為拿地配建租賃用地，占比為24%；競自持租賃用地占17%。
可以發(fā)現(xiàn)競自持和競配建租賃住房相繼消失在了各城的土拍規(guī)則中，如成都和重慶在2022年第一批次集中供地中未有涉租賃用地的供應(yīng)，成都在2021年第一批次的集中供地中供應(yīng)了大量競自持租賃住房，而競自持的方式壓縮了開發(fā)商的利潤，增加了開發(fā)商的成本支出，因此在2022年第一批次中成都采用了“限價(jià)競買+抽簽”的方式取代了競自持。
已經(jīng)進(jìn)行土地出讓的7城中，在2022年取消了競自持和競配建租賃住房的方式，不再將新建租賃住房的指標(biāo)，利用競自持和競配建的方式，給開發(fā)商加壓。而是在土地掛牌中明確表示土地中需要進(jìn)行自持或配建一定比例的租賃住房，這給了開發(fā)商選擇的余地，同時(shí)，各地政府能夠根據(jù)城市對(duì)住房租賃的實(shí)際需求，對(duì)新建租賃住房的供應(yīng)計(jì)劃和供應(yīng)量，有更好的供應(yīng)規(guī)劃。
03
多城市租賃用地供應(yīng)計(jì)劃未完成
部分城市調(diào)整保租房供應(yīng)方式
事實(shí)上，2022年第一批次涉租賃用地供應(yīng)量下滑同時(shí)取消競配建競自持的原因之一：2021年多城市租賃用地供應(yīng)計(jì)劃暫未完成，部分城市調(diào)整保租房供應(yīng)方式，盤活閑置。
2021年國家發(fā)展改革委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知，要求單列租賃住房。自然資源部在“兩集中”文件中指出各城市計(jì)劃單列租賃住房用地占比一般不低于10%。2021年各城的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃都在10%左右上下浮動(dòng)。
從2021年各城涉租賃用地的供應(yīng)完成計(jì)劃來看，利用新建租賃用地建設(shè)租賃住房的完成進(jìn)度中，僅有6城的完成進(jìn)度達(dá)到60%以上，22城中有16城的實(shí)際完成進(jìn)度不超過供應(yīng)計(jì)劃的40%。
因此各城實(shí)際供應(yīng)情況與年初制定的供應(yīng)計(jì)劃有所差別，各城按照實(shí)際情況調(diào)整了供地方式，通過盤活閑置土地，利用空置商辦和廠房等方式提供保障性租賃住房的新增供應(yīng)。
從2021-2022年利用新增租賃住房建設(shè)大型租賃社區(qū)的情況來看，新建租賃住房從新建到開業(yè)大至需要約3年的時(shí)間，建設(shè)開業(yè)周期較長。純租賃用地的主要供應(yīng)城市是上海，集體用地建設(shè)租賃住房主要供應(yīng)的城市是北京，其他城市的租賃運(yùn)營市場仍處于成長期，需要時(shí)間來進(jìn)行培養(yǎng)。
福州的戰(zhàn)峰長租公寓經(jīng)過了三年才開業(yè)運(yùn)營，合肥住房租賃發(fā)展公司積極開拓市場開拓承寓的住房租賃品牌。新建租賃住房需要一定的時(shí)間沉淀，各個(gè)地方政府也在積極推進(jìn)本土住房租賃企業(yè)的進(jìn)度，消化此前成交的涉租賃用地地塊，因此部分城市第一批次集中供地的步伐有所減緩。
綜合來看，2022年第一批次集中供地中，已經(jīng)進(jìn)行土地出讓的城市涉租賃用地成交的量大幅下降，供應(yīng)趨勢明顯減緩。同時(shí)各城取消了競自持和競配建租賃用地的供地方式，涉租賃用地的主要供應(yīng)來源取決于政府對(duì)出讓土地的規(guī)劃要求中，各地政府能夠更加直觀地定制涉租賃用地的供應(yīng)。
這說明各城開始積極根據(jù)城市租賃需求的實(shí)際情況進(jìn)行保租房供應(yīng)規(guī)劃，重心從土地端往建設(shè)端轉(zhuǎn)化，積極探索提高保租房供應(yīng)量的方式方法，加快住房租賃住房的發(fā)展。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市
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