原創(chuàng)出品 | 「創(chuàng)業(yè)最前線」旗下「子彈財(cái)經(jīng)」作者 | 王亞靜編輯 | 蛋總美編 | 倩倩審核 | 頌文
7年前，隨口說出“一個(gè)億小目標(biāo)”引爆網(wǎng)絡(luò)的王健林，在如今69歲的年紀(jì)還得繼續(xù)為珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：珠海萬(wàn)達(dá)商管）的上市奔走。
在三次遞表、三次失效之后，珠海萬(wàn)達(dá)商管于6月28日第四次向港交所遞交招股書，陣容依舊豪華，中信證券、摩根大通、瑞信為聯(lián)席保薦人。
(相關(guān)資料圖)
4月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管的第三版招股書失效時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就曾對(duì)外表示，上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程，公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。
盡管王健林還在堅(jiān)守著上市的決心，但一次又一次招股書失效的消息或多或少消耗了外界的信心與耐心。然而，無(wú)論如何，王健林無(wú)法放棄上市，因?yàn)檫@關(guān)系著約300億元的股權(quán)回購(gòu)問題。
回過頭來(lái)看，自2016年9月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：大連萬(wàn)達(dá)商管）選擇從港股退市，到?jīng)_擊A股，再到打造珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港上市，萬(wàn)達(dá)有過戰(zhàn)投蜂擁而來(lái)的高光時(shí)刻，也走過“世紀(jì)甩賣”的低谷。
闊別資本市場(chǎng)7年之后，始終叩不開港交所大門的珠海萬(wàn)達(dá)商管，第四次遞交招股書的舉動(dòng)似乎也多了一絲悲壯的意味。
1、7年坎坷上市路
短短半年時(shí)間，王健林又坐了一輪過山車。
今年2月，有消息稱珠海萬(wàn)達(dá)商管“預(yù)計(jì)將在2023年二季度完成在香港IPO上市”，然而到了4月，公司第三次遞交的招股書再次失效。
商管集團(tuán)一直被王健林寄予厚望。在2018年年會(huì)上，王健林曾給地產(chǎn)集團(tuán)提出的定位和要求是“為商管而存在”。
但回顧離開資本市場(chǎng)的這7年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)商管的上市路可謂屢遭挫折。
2014年12月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：萬(wàn)達(dá)商業(yè)）正式登陸港交所；2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會(huì)遞交招股書，正式開啟回A之路。
2016年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所退市；2018年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為大連萬(wàn)達(dá)商管；2021年3月，大連萬(wàn)達(dá)商管苦等無(wú)果宣布撤回A股IPO申請(qǐng)。
同在2021年3月，大連萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)過一系列資產(chǎn)騰挪，成立了純輕資產(chǎn)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商管。2021年10月起，珠海萬(wàn)達(dá)商管承載起王健林的上市夢(mèng)，在港交所首次遞交招股書。
從業(yè)績(jī)來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管總體保持增長(zhǎng)。招股書顯示，2020-2022年，收入分別為171.96億元、234.81億元、271.20億元；年內(nèi)溢利分別為11.12億元、35.12億元、75.34億元。其出租率更是驚人，2020-2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.6%。
圖 /?珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書
憑借這樣的業(yè)績(jī)，珠海萬(wàn)達(dá)商管為何始終叩不開港交所的大門？
于自身而言，企業(yè)的業(yè)績(jī)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)賭協(xié)議等問題仍然備受爭(zhēng)議。
例如，6月2日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部曾要求珠海萬(wàn)達(dá)商管出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求，涉及對(duì)公司內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場(chǎng)出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問題、短期償債風(fēng)險(xiǎn)、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面。
此外，當(dāng)前的大環(huán)境也影響了珠海萬(wàn)達(dá)商管在資本市場(chǎng)的地位。自2021年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，與地產(chǎn)“唇齒相依”的物管板塊估值隨之跌落。
然而，王健林對(duì)于上市一直充滿渴望。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2019年年會(huì)上，王健林就表示，2020年將“全力推動(dòng)萬(wàn)達(dá)目標(biāo)公司上市”。第二年，王健林又提出了這一要求。
可年復(fù)一年，王健林何時(shí)才能圓夢(mèng)？
2、戴著“鎖鏈”跳舞
根據(jù)港交所規(guī)定，招股書的有效期為半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管第四版招股書的有效日期截止時(shí)間是2023年12月底，而這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說，意義非常特殊。原因要追溯到兩年前。招股書顯示，2021年7月-8月，珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商管及/或珠海萬(wàn)達(dá)商管與22家投資者簽訂了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，珠海國(guó)資委、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、鄭裕彤家族等參與其中。這次戰(zhàn)投將珠海萬(wàn)達(dá)商管的估值推上了高位。招股書顯示，按人民幣計(jì)價(jià)，每股成本24.84元/股，估值1800億元；按美元計(jì)價(jià)，每股成本3.86美元/股，估值280億美元。
圖 /?珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書
「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」根據(jù)最新版招股書核算，珠海萬(wàn)達(dá)商管共獲得約168.57億元人民幣以及33億美元的融資。按照7月1日的匯率計(jì)算，總?cè)谫Y約合407.86億元人民幣。
圖 /?珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書
這筆資金給了珠海萬(wàn)達(dá)商管發(fā)展的機(jī)會(huì)。招股書顯示，截至2022年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米；擁有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。
招股書稱，以截至2022年12月31日總在管建筑面積的市場(chǎng)份額及儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)，珠海萬(wàn)達(dá)商管部是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，市場(chǎng)份額從2021年底的8.5%進(jìn)一步提升至9%。
但這些助推企業(yè)發(fā)展的資本，還同時(shí)給大連萬(wàn)達(dá)商管帶上了“緊箍咒”。因?yàn)?，為了這筆投資，萬(wàn)達(dá)既需要向投資方提供利潤(rùn)保證，還需要保證上市時(shí)間。
招股書顯示，珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商管承諾珠海萬(wàn)達(dá)商管2021-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，大連萬(wàn)達(dá)商管及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。
圖 /?珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書
股份回購(gòu)問題更是當(dāng)下市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。最新版招股書提及，若未能如期完成上市，投資者可要求撤資權(quán)義務(wù)人（大連萬(wàn)達(dá)商管、珠海萬(wàn)贏及/或萬(wàn)達(dá)集團(tuán)）購(gòu)買尚未轉(zhuǎn)換的全部或部分股份。
而這個(gè)回購(gòu)時(shí)間點(diǎn)就是在2023年底前。2023年3月，證監(jiān)會(huì)在一份有關(guān)大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)債的問詢函中指出，若珠海萬(wàn)達(dá)商管不能于2023年底成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。
2023年5月，大連萬(wàn)達(dá)商管境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款觸發(fā)提前還貸的消息甚囂塵上，原因是此前萬(wàn)達(dá)和銀團(tuán)參貸行約定，珠海萬(wàn)達(dá)商管需在2023年5月8日前上市，后將上市日期調(diào)整為2023年11月30日，萬(wàn)達(dá)方面確認(rèn)了這一消息。
總而言之，2023年年底，或許就是珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的最后“大限”。而這一次，王健林也只能背水一戰(zhàn)。
3、風(fēng)險(xiǎn)重重的“最后一搏”
實(shí)際上，這不是王健林第一次遇到危機(jī)。
2017年，萬(wàn)達(dá)遭遇“股債雙殺”風(fēng)波之后，王健林曾大筆甩賣資產(chǎn)。彼時(shí)，談及王健林，人們笑他“賣賣賣”。如今回頭來(lái)看，王健林的果決挽救了萬(wàn)達(dá)，數(shù)百億接盤萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的富力和融創(chuàng)如今皆已陷入流動(dòng)性危機(jī)。
但僅僅6年之后，上市所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)再次沖擊萬(wàn)達(dá)的資金鏈。市場(chǎng)擔(dān)憂，大連萬(wàn)達(dá)商管的資金情況究竟能否應(yīng)付現(xiàn)有債務(wù)以及潛在的回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
4月28日，大連萬(wàn)達(dá)商管于上交所披露了2022年公司債券報(bào)告。截止2022年12月31日，公司短期借款余額50.46億元，同比增長(zhǎng)948.74%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為687.68億元，同比增長(zhǎng)304.12%。
圖 /?大連萬(wàn)達(dá)商管2022年公司債券報(bào)告
同期，大連萬(wàn)達(dá)商管的貨幣資金僅有217.11億元，即便沒有剔除受限的貨幣資金，都不能覆蓋短期到期債務(wù)，更不要說向投資者支付高達(dá)300億元的股權(quán)回購(gòu)款。
圖 /?大連萬(wàn)達(dá)商管2022年公司債券報(bào)告
而珠海萬(wàn)達(dá)商管也無(wú)法助力太多。招股書顯示，截至2023年5月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為82.17億元，相較2022年12月31日下滑約40%。如此大幅度的下滑，珠海萬(wàn)達(dá)商管解釋稱，“主要由于分派2022年年度及截至2023年3月31止三個(gè)月股息所致。”
圖 /?珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書
招股書顯示，2023年2月至3月，珠海萬(wàn)達(dá)商管董事會(huì)分別批準(zhǔn)有關(guān)2022年年度末期股息31.89億元以及截至2023年3月31日止三個(gè)月股息23.92億元的決議案。被債務(wù)危機(jī)傳聞襲擾之下，珠海萬(wàn)達(dá)商管仍舊大手筆派息55.81億元，王健林的確沒有虧待“老朋友們”。
但對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說，不幸的消息總是接二連三出現(xiàn)。就在珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次遞交招股書的同一天，證監(jiān)會(huì)中止了大連萬(wàn)達(dá)商管的公司債券注冊(cè)程序。據(jù)悉，該筆債券為大連萬(wàn)達(dá)商管于今年2月17日提交注冊(cè)，品種為小公募，擬發(fā)行金額為60億元。
據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，一位知情人士表示，大連萬(wàn)達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債，是因?yàn)槭袥r未達(dá)公司預(yù)期而主動(dòng)放棄發(fā)行。
而投資者不愿意“買單”的背后，與大連萬(wàn)達(dá)商管的資金鏈緊張與珠海萬(wàn)達(dá)商管遲遲無(wú)法上市有多大關(guān)系不得而知，但這已折射出資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的擔(dān)憂。
反過來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管在這次“決戰(zhàn)IPO”中能否如愿上市，也在很大程度上決定著大連萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)的命運(yùn)，畢竟市場(chǎng)留給王健林和萬(wàn)達(dá)的時(shí)間都不多了。
接下來(lái)，王健林能否像2017年那樣再次化解資金危機(jī)，還是讓萬(wàn)達(dá)走入資金鏈斷裂的巨大險(xiǎn)境中？相信不久之后便有答案。
*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。