摘要：在職員工減少557人（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜姐
(資料圖片)
這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1244篇原創(chuàng)
3月20日晚，珠海國(guó)資房企珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份”）發(fā)布了2022年度報(bào)告，營(yíng)收同比增長(zhǎng)15.5%，凈利潤(rùn)不增反降19.3%。
疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)受到了不小沖擊，而華發(fā)股份卻是逆勢(shì)增長(zhǎng)的國(guó)資房企代表之一。
其2020年銷售額首次突破千億規(guī)模，2021—2022年業(yè)績(jī)雖有起伏，也穩(wěn)居千億房企陣營(yíng)。
但2022年，華發(fā)股份在營(yíng)收保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的情況下，在職員工數(shù)量卻減少了557人，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4億元，占同期凈利潤(rùn)的33%。
一些投資者在其年報(bào)發(fā)布后，十分不滿，質(zhì)疑其利潤(rùn)減少原因。
在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期的情況下，華發(fā)股份依然營(yíng)收保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，勇接盤融創(chuàng)項(xiàng)目，大手筆拿地。這樣一家逆勢(shì)增長(zhǎng)的房企，有望成為新的龍頭，還是已經(jīng)埋下隱患？
01
客觀來(lái)說(shuō)，在一些頭部房企都爆雷的情況下，華發(fā)股份2022年的成績(jī)單在同行中依然亮眼。
2022年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額1202.4億元，同比微降1.4%；銷售面積400.9萬(wàn)平米，同比下滑14.5%。
盡管這兩個(gè)數(shù)據(jù)都是近三年來(lái)最低，但還是保住了千億銷售規(guī)模。
另外有同行爆雷、業(yè)績(jī)大幅下滑的“幫襯”，疫情疊加房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，華發(fā)股份在房企銷售排行榜中還是保持了逆流而上的趨勢(shì)。
在克爾瑞房企銷售榜單上，華發(fā)股份的排名步步上升，2020—2022年分別位于第34位、32位和18位。
2022年，華發(fā)股份還實(shí)現(xiàn)了：
營(yíng)業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；
歸母凈利潤(rùn)25.78億元，同比下降19.31%；
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額383.44億元，同比增長(zhǎng)6.33%；
基本每股收益1.12元，同比下滑16.42%。
02
華發(fā)股份是一家有著40多年歷史的老牌房企，其前身創(chuàng)始于1980年，1992年改組設(shè)立為珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司。
2004年，華發(fā)股份在上交所掛牌，成為華發(fā)集團(tuán)旗下房產(chǎn)開發(fā)上市公司，實(shí)控人為珠海市國(guó)資委。
近10余年來(lái)，華發(fā)股份開啟爆發(fā)式增長(zhǎng)模式。
2015年，華發(fā)股份首次突破銷售額百億大關(guān)，達(dá)133億元，在房企銷售排行榜中排名第80位。
2020年，在疫情沖擊下，華發(fā)股份銷售額仍高達(dá)1205億元，同比增長(zhǎng)30.59%，成為當(dāng)年為數(shù)不多沖進(jìn)千億陣營(yíng)的中型房企，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
2015—2020年，華發(fā)股份的銷售額翻了8倍！但逆勢(shì)擴(kuò)張之路并不好走。
2022年對(duì)于華發(fā)股份而言，并不如業(yè)績(jī)表面看上去那么光鮮：?jiǎn)T工在職總?cè)藬?shù)、土地儲(chǔ)備數(shù)量、毛利率及凈利率均為近3年來(lái)最低。
年報(bào)顯示，華發(fā)股份2020—2020年的在職員工數(shù)量分別為8,694人、8,735人和8,178人，母公司的在職員工數(shù)量每年依然在微增，但主要子公司在職員工的數(shù)量2022年卻減少了561人。
對(duì)比2021、2022年報(bào)來(lái)看，各崗位幾乎都有減員，涉及生產(chǎn)人員、銷售人員、行政人員甚至高管。
相應(yīng)的，期內(nèi)，華發(fā)股份的應(yīng)付職工薪酬為32.28億元，同比減少19%；截至2022年末，華發(fā)股份應(yīng)付職工薪酬1.174億元，也同比減少了18%。
年報(bào)中也披露，華發(fā)股份在多措并舉開展薪酬工作，進(jìn)一步落實(shí)“降費(fèi)增效”精細(xì)化管理。
土地儲(chǔ)備方面，2020—2022年，華發(fā)股份截至報(bào)告期末，擁有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積分別為805.81萬(wàn)平方米、543.97萬(wàn)平方米和386.38萬(wàn)平方米。
如果說(shuō)此前業(yè)績(jī)部分靠同行“陪襯”，那么在樓市逐漸回暖之后，華發(fā)股份逐年明顯減少的土地儲(chǔ)備，是否還能穩(wěn)穩(wěn)撐起千億銷售額，沖擊更高房企銷售排行榜名次，可能就要打問號(hào)了。
03
華發(fā)股份快速擴(kuò)張的“后遺癥”似乎也越來(lái)越明顯。
首先是增收不增利的問題突出。
2020年，華發(fā)股份的營(yíng)收增速分別為53.87%，歸母凈利潤(rùn)增速僅為4.28%。
2021年，其扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.46%，歸母凈利潤(rùn)明顯增長(zhǎng)10.09%。
2022年，歸母凈利潤(rùn)更大幅度下滑，營(yíng)收增長(zhǎng)15.51%的情況下，反而負(fù)增長(zhǎng)19.31%。
當(dāng)然，需要了解的是，華發(fā)股份凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的背后，2022年新增計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4億元，導(dǎo)致同期其凈利潤(rùn)減少了6.3億元。
如果其2022年凈利潤(rùn)加上這6.3億元，將是同比微增0.4%，而不是負(fù)增長(zhǎng)兩位數(shù)。
但目前房企普遍都進(jìn)行了計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,似乎不計(jì)提打個(gè)預(yù)防針也不行。
其次，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)更值得投資者重視，甚至去年上交所還就此及其他問題發(fā)了《監(jiān)管工作函》。
2019—2021年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益從235億元增長(zhǎng)至751億元；同期歸母凈資產(chǎn)僅從198億元增長(zhǎng)至208億元。
華發(fā)股份給出的解釋是“符合房地產(chǎn)行業(yè)整體趨勢(shì)”，并稱其中合作項(xiàng)目股東資本金投入增加457億元，是公司少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)的最主要原因。
如上圖，2022年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益依然在增長(zhǎng)，高達(dá)897.07億元，同比增長(zhǎng)19.45%；少數(shù)股東損益21.48億元，同比增長(zhǎng)44.94%；而歸母公司所者權(quán)益則由2021年的208.19億元減少至2022年的197.43億元......
04
再次是毛利率下滑的問題。
財(cái)報(bào)顯示，2018—2022年，華發(fā)股份的毛利率分別為27.28%、29.62%、24.30%、25.80%和20.18%。不過，相比一些同行毛利率已經(jīng)下滑至百分十幾的情況，還是保持得不錯(cuò)了。
圖片來(lái)源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝?。?/p>
但如果分區(qū)域來(lái)看，其毛利率下滑的情況更加突出。
華發(fā)股份的業(yè)務(wù)格局為“4+1”，華東大區(qū)銷售占比6成以上，是其業(yè)績(jī)的“壓艙石”；珠海大區(qū)銷售占比約15%；華南大區(qū)銷售占比14%；北方大區(qū)銷售占比3%，以及北京區(qū)域銷售占比3%。
2022年，分地區(qū)來(lái)看，僅華東及華中地區(qū)毛利率微增3.88個(gè)百分點(diǎn)，華南地區(qū)同比減少了12.62個(gè)百分點(diǎn)，北方地區(qū)同比減少6.24個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，2022年，華發(fā)股份的債務(wù)情況有所改善。
2021年，華發(fā)股份短期債務(wù)大幅下降約40%，“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，2022年保持了“綠檔”企業(yè)。
同時(shí)，作為國(guó)資房企，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，2022年平均融資成本僅為5.76%。
最后是擔(dān)保問題，依然占凈資產(chǎn)的比例較高。
據(jù)公告披露，截至2022年底，華發(fā)股份及子公司合計(jì)對(duì)外擔(dān)保余額高達(dá)1,084.15億元， 其中對(duì)子公司的擔(dān)保余額為956.4億元，對(duì)聯(lián)合營(yíng)公司的擔(dān)保余額為127.75億元。
截至今年3月19日，華發(fā)股份及子公司對(duì)外擔(dān)保總額為1122.45億元，占華發(fā)股份2022年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的568.54%。
今年2月，河南省國(guó)資委、四川省國(guó)資委均發(fā)文要求，企業(yè)原則上總?cè)谫Y擔(dān)保規(guī)模不得超過集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的50%。
對(duì)比來(lái)看，華發(fā)股份的擔(dān)保問題值得投資者關(guān)注。
公告顯示，今年1-2月，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售金額249.76億元，同比大增85.41%；銷售面積89.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)131.21%，逆勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不減。
這與曾經(jīng)某些黑馬房企的“狂飆”似乎有相似之處，華發(fā)股份能否安全沖入房企銷售前10強(qiáng)，我們拭目以待。
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