紅周刊丨惠凱
A股公司熱衷“炒房”由來已久，以2017年前上市的公司為樣本，總投資性房產(chǎn)規(guī)模2017年至今已增長近1.5倍，其間年均增速在19%左右。值得一提的是，隨著去年下半年以來樓市的轉(zhuǎn)冷，A股公司投資性房產(chǎn)規(guī)模增速有明顯減速，今年上半年的同比增速僅為3.34%，創(chuàng)近幾年新低。
上半年投資性房產(chǎn)規(guī)模增速驟跌
(相關(guān)資料圖)
多年來，房產(chǎn)一直是很多上市公司的重要投資領(lǐng)域，大量的投資性房產(chǎn)和物業(yè)不僅成為一些上市公司獲取租金收入、調(diào)節(jié)業(yè)績的重要工具，且一些績差公司還能夠通過出售房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)自己保殼的要求，也因此，投資性房產(chǎn)規(guī)模近幾年一直在持續(xù)增長中。
《紅周刊》依據(jù)Wind，以2017年前上市的2930多家滬深上市公司為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)A股上市公司的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)自2016年來實(shí)現(xiàn)了快速增值，投資性房產(chǎn)規(guī)模由2016年底的7335億元一路增長至2022年中期的17932億元，2017年至2021年的平均增速在19%左右，其中的2017年、2018年、2019年的規(guī)模增速更是超過了22%。
圖1 依據(jù)Wind，以2017年前上市的A股公司為樣本，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年的投資性房產(chǎn)增速可能創(chuàng)出2016年以來新低
值得注意的是，雖然前幾年A股公司投資性房產(chǎn)規(guī)模增長迅速，但到了今年，已有+新增的投資性房產(chǎn)的規(guī)模增值速度卻已出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)Wind，上述2930多家公司今年上半年的投資性房產(chǎn)資產(chǎn)從17353億元增至17931億元，同比增速僅為3.34%，若數(shù)值年化，則很可能是近些年來的增速最低。
對(duì)于投資性房產(chǎn)規(guī)模下滑的原因，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，多元化金融企業(yè)、房企，以及部分國企主動(dòng)或被動(dòng)的壓縮投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，是導(dǎo)致總量增速下滑的重要因素。
泛海、陽光城等出險(xiǎn)房企出售投資性房產(chǎn)自救
部分國企、險(xiǎn)資繼續(xù)增持，中建、平安穩(wěn)坐前兩席
過去幾年，房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、商辦物業(yè)類業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型蔚然成風(fēng)，通過持有酒店、辦公樓等能獲取穩(wěn)定租金收入的物業(yè)，房企的投資性房產(chǎn)規(guī)模普遍快速增長。譬如在國企房企中，保利發(fā)展的投資性房產(chǎn)規(guī)模過去幾年增長較快，從2017年初的114億元擴(kuò)張至今年初273億元。因樓市的低迷，今年6月底，投資性房產(chǎn)規(guī)模已下降了11億元(作為對(duì)比，過去兩年上半年分別增長了10億、24億)。
陽光城的投資性房產(chǎn)規(guī)模變化情況和保利發(fā)展類似，其2017年初時(shí)只有20.5億元，到去年底已增至136.5億元，但在今年上半年，同樣減少了約8億元。作為一家閩系房企，陽光城去年底債務(wù)正式違約。
類似的還有泛?？毓?，自去年爆發(fā)債務(wù)危機(jī)后，今年上半年的投資性房地產(chǎn)也少了9億元，降幅為13%；華夏幸福最新的投資性房產(chǎn)資產(chǎn)為71億元，比年初減少約10%。
房地產(chǎn)公司的投資性房產(chǎn)規(guī)模之所以出現(xiàn)減少，與不少出險(xiǎn)房企為加快化債、選擇變現(xiàn)部分自持資產(chǎn)有關(guān)，甚至有部分房產(chǎn)還因查封等原因而脫離了控制。比如泛?？毓?021年報(bào)披露了28處投資性房產(chǎn)項(xiàng)目，到了今年中報(bào)時(shí)僅剩22處，其原本擁有的武漢泛海國際居住區(qū)底商、北京光彩國際公寓部分底商、泛海釣魚臺(tái)酒店、杭州民生金融中心等6塊資產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓(比如杭州民生金融中心、泛海釣魚臺(tái)酒店轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng))。
值得一提的是，在出險(xiǎn)房企甩賣資產(chǎn)的過程中，也有部分國有房企和有著長久期資金優(yōu)勢的金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)擴(kuò)張。比如中國建筑的投資性房產(chǎn)資產(chǎn)延續(xù)了近幾年來的增長態(tài)勢、上半年增加約111億元，公司公告解釋為“本期購置新增所致”。中國建筑借此進(jìn)一步鞏固了“A股投資性房產(chǎn)規(guī)模第一”的龍頭地位優(yōu)勢；排在第二位的是中國平安，其擁有的投資性房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模也在持續(xù)增長。
多家上市公司出清投資性房產(chǎn)
飛樂音響等上市公司賣房保業(yè)績
除了上述公司投資性房產(chǎn)規(guī)模減少外，市場中還出現(xiàn)了一些中小市值公司“梭哈”出清投資性房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的情況。據(jù)Wind，安孚科技、*ST騰信、塔牌集團(tuán)等近20家公司，在去年底時(shí)，賬面上還有數(shù)百萬~3億元不等的投資性房產(chǎn)，但到了今年中報(bào)期，該欄目下已是空白。典型如安孚科技，從2017~2021年的投資性房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模均維持在2億元以上，今年年初時(shí)為2.3億元，中報(bào)時(shí)已全部清倉。
安孚科技之前的主業(yè)是商超零售業(yè)務(wù)，旗下有“安德利”連鎖超市，但隨著商超業(yè)務(wù)日漸衰頹，今年年初，管理層確定向火熱的新能源賽道轉(zhuǎn)型，把超市業(yè)務(wù)、連帶自持的房產(chǎn)和酒店等資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，收購了知名電池品牌“南孚電池”母公司，轉(zhuǎn)型小型鋰離子電池業(yè)務(wù)。正是通過處置資產(chǎn)的辦法，安孚科技上半年成功扭虧為盈，錄得歸母凈利潤4000多萬元。
《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，為搶救業(yè)績而處置房產(chǎn)的做法，同樣被不少老牌上市公司青睞。譬如飛樂音響，作為A股最早上市的企業(yè)之一，近幾年也連續(xù)虧損，在今年6月中報(bào)截至期限前夕，飛樂音響把子公司飛樂投資的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了大股東儀電集團(tuán)，獲得投資收益4.7億元，從而成功扭虧，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3億元。但經(jīng)此交易后，飛樂音響的投資性房產(chǎn)也基本處置完畢，僅剩兩千多萬元的貨值。未來若業(yè)績繼續(xù)不振，不知飛樂音響還能賣什么？
依米康的情況類似，其上半年以2.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了騰龍資產(chǎn)等子公司的股權(quán)，對(duì)應(yīng)投資性房產(chǎn)的規(guī)模也從2.4億元減少至5290萬元。經(jīng)過這一處置，公司在上半年?duì)I收下滑的情況下，實(shí)現(xiàn)了凈利潤同比增加1.2倍(盡管扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤還是虧損)。
深圳辦公樓入手6年卻平價(jià)賣出
ST聯(lián)建“炒房”收益不佳
遍覽中報(bào)，有類似操作的公司并不在少數(shù)，但奇怪的是，有企業(yè)抱著“金疙瘩”卻賣不出好價(jià)格。譬如，ST聯(lián)建在2016年斥巨資購入一批位于深圳南山區(qū)深圳灣科技園的辦公樓，在今年出售給集創(chuàng)北方，交易對(duì)價(jià)為4.2億元，于9月份完成過戶。
在這些出售的房產(chǎn)中，“深圳灣科技園辦公樓（17樓至18樓）”的屬性是投資性房地產(chǎn)，賬面原值為2.8億元，評(píng)估值為3億元，持有近6年，評(píng)估增值率居然不到10%。整體看，ST聯(lián)建出售房產(chǎn)的總評(píng)估價(jià)4.4億元，最終成交價(jià)為4.2億元。ST聯(lián)建在出售公告里坦言，一方面上市公司急于補(bǔ)充流動(dòng)資金，另一方面“深圳市寫字樓市場環(huán)境不景氣”。
圖2
來源：ST聯(lián)建公告
相比之下，東北制藥的操作則更具眼光。東北制藥今年8月份公告出售兩處位于北京的學(xué)區(qū)房，總面積153平米，變現(xiàn)了2100萬元，此事還因此沖上了熱搜。
整體來看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場又走到了十字路口，近期刺激措施不斷，前期低迷的購房需求能否得到刺激還需觀望，上市公司是否會(huì)繼續(xù)加快投資性房地產(chǎn)的變現(xiàn)？對(duì)此，《紅周刊》將持續(xù)關(guān)注。
（文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）