“大廠深盤”，從萬(wàn)人搶購(gòu)到降價(jià)百萬(wàn)。
編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào) 深燃（ID；shenrancaijing），作者：王敏，編輯：金玙璠，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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“大廠房”，挺不住了？
最近，杭州未來(lái)科技城因?yàn)橐粡埛績(jī)r(jià)接近腰斬的截圖引發(fā)討論。該截圖中，博主稱，有人以單價(jià)3.5萬(wàn)元賣了未來(lái)科技城核心區(qū)陽(yáng)光城未來(lái)悅的一套房“跑步離場(chǎng)”，而自己的房子購(gòu)入時(shí)單價(jià)為6.5萬(wàn)元，目前還依然背著房貸“在風(fēng)中凌亂”。
加之5月以來(lái)“阿里裁員”的消息沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這讓很多網(wǎng)友聯(lián)想到，因聚集了包括阿里總部在內(nèi)諸多大廠而房?jī)r(jià)不斷攀升的未來(lái)科技城，是不是撐不住了？
事件發(fā)酵后，有知情中介對(duì)外表示，該套房源320萬(wàn)元的成交價(jià)格，是買賣雙方故意做低的成交價(jià)格。該套房源實(shí)際成交單價(jià)約5.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在500萬(wàn)左右。這和該小區(qū)當(dāng)前的市場(chǎng)均價(jià)不相上下。不過(guò)和未來(lái)科技城房?jī)r(jià)2021年高點(diǎn)時(shí)能夠達(dá)到八萬(wàn)元相比，現(xiàn)在五六萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，還是下跌了不少。
圖源 / 網(wǎng)絡(luò)
曾經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)轟轟烈烈的造富運(yùn)動(dòng)持續(xù)了近二十年，尤其是大廠的高速擴(kuò)張，拉動(dòng)了周邊的房?jī)r(jià)。大廠聚集的地方扎堆出現(xiàn)“大廠房”，造就了一個(gè)又一個(gè)“碼農(nóng)神盤”，除了杭州的未來(lái)科技城，還有北京的海淀、昌平，和深圳的南山。
不過(guò)，自2021年下半年以來(lái)，以未來(lái)科技城為代表，不少“大廠房”都出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)下跌。
受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、大廠裁員等諸多因素影響，當(dāng)初大廠里的高薪人群，如今也變得謹(jǐn)慎起來(lái)。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)大廠的“造富效應(yīng)”遠(yuǎn)去，“大廠房”也在加速去泡沫。
業(yè)主低價(jià)甩賣，未來(lái)科技城撐不住了？今年4月，杭州的蔣良在未來(lái)科技城的房子終于以400萬(wàn)元出頭的價(jià)格賣了出去，比他理想的成交價(jià)低了將近200萬(wàn)元。
他十分后悔，曾經(jīng)在2021年時(shí)能以近600萬(wàn)元的價(jià)格成交卻沒(méi)有賣出。在接下來(lái)的兩年里，該樓盤房?jī)r(jià)一路下滑，買家給出的價(jià)格又從550萬(wàn)元降低到去年的450萬(wàn)元左右，蔣良依然一直持有。
直到過(guò)去半年，他才下定決心，“房?jī)r(jià)走低的趨勢(shì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)，而自己的房子也并非核心品牌樓盤，必須得盡快脫手了?！苯Y(jié)果，房子被壓到了400萬(wàn)出頭這個(gè)價(jià)格，甚至還贈(zèng)送了一個(gè)車位。但他又很慶幸，已經(jīng)脫手了這個(gè)可能會(huì)不斷縮水的資產(chǎn)。因?yàn)檫^(guò)了不到一個(gè)月，該小區(qū)同戶型的房子掛牌價(jià)已經(jīng)降低到了400萬(wàn)以下。
在貝殼平臺(tái)上，杭州未來(lái)科技城板塊的房源，近一年來(lái)掛牌價(jià)不斷大幅下滑的情況，已經(jīng)不是個(gè)例。有的房源在半年之內(nèi)降價(jià)四五十萬(wàn)甚至接近百萬(wàn)，一位著急賣房的業(yè)主對(duì)深燃表示，“同小區(qū)的房子，都是以10%的幅度在降價(jià)”。
不僅如此，相較同小區(qū)類似戶型兩年前的成交價(jià)，很多房源的掛牌價(jià)已經(jīng)大幅縮水。比如，某小區(qū)一套房子，2021年時(shí)成交價(jià)是650萬(wàn)，單價(jià)為5.6萬(wàn)元，但如今相同的戶型，掛牌價(jià)只有435萬(wàn)元，單價(jià)已經(jīng)降到了3.7萬(wàn)元。
目前，杭州樓市整體大盤都不算活躍。錢報(bào)（錢江晚報(bào)）美好生活研究院統(tǒng)計(jì)了5月有成交的部分小區(qū)價(jià)格，近30%的小區(qū)價(jià)格已經(jīng)跌回了2017年的水平。我愛(ài)我家杭州數(shù)據(jù)顯示，繼4月成交下滑至7268套之后，5月份杭州二手房成交再度“滑坡”，共成交6885套，環(huán)比下跌5.27%。
未來(lái)科技城二手房交易更是艱難。未來(lái)科技城板塊的房產(chǎn)中介程佳的個(gè)人經(jīng)歷，也印證了市場(chǎng)的冷清。他掌管的團(tuán)隊(duì)，業(yè)務(wù)員的數(shù)量相較兩年前已經(jīng)大幅縮水，業(yè)務(wù)量更是斷崖式下跌。以前整個(gè)小組每個(gè)月成交單數(shù)至少8套房起步，如今這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降為了2套。
程佳對(duì)深燃表示，2021年中，未來(lái)科技城核心區(qū)域房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的瘋漲之后，達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，最高時(shí)被炒到八九萬(wàn)。這之后便開(kāi)始不斷縮水，如今核心區(qū)域“未科三兄弟”（中南樾府、東原印未來(lái)和陽(yáng)光城未來(lái)悅） 房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺，均價(jià)在五六萬(wàn)，非核心區(qū)域的小區(qū)，房?jī)r(jià)縮水更為嚴(yán)重。
不過(guò)，程佳提到，有一部分人入場(chǎng)較早，那時(shí)由于房?jī)r(jià)普遍較低等因素，買房?jī)r(jià)格較低，即便如今房?jī)r(jià)下跌，這些人依然不會(huì)虧，虧本的大多都是買在高位的人。通常來(lái)說(shuō)，被套牢的人，除非不得已，否則不會(huì)在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)“甩賣”。如今虧本賣房的人，一部分是由于工作變動(dòng)等因素賣房，還有一部分是資金鏈緊張。
蔣良就提到，自己是在七年前入手，當(dāng)時(shí)那套房子入手的價(jià)格不到200萬(wàn)。也就是說(shuō)，即便這套房子以低于預(yù)期近200萬(wàn)的價(jià)格成交了，通過(guò)這套房子，他還是能賺200萬(wàn)，只不過(guò)是比預(yù)期賺得少了。
另一位在2020年購(gòu)入未來(lái)科技城一套剛需上車盤的業(yè)主，如今因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，急需資金周轉(zhuǎn)置換這套房，不得不接受虧本甩賣。
2020年搖號(hào)上車時(shí)，她花了200萬(wàn)出頭，交付后自己精裝修又花了20多萬(wàn)，如今掛牌價(jià)為260多萬(wàn)，但買家一定還會(huì)找準(zhǔn)機(jī)會(huì)壓價(jià)，如果算上稅費(fèi)、房貸利息以及裝修費(fèi)用，賣出這套房子，她表示，自己一定會(huì)虧本。
2023年，降價(jià)賣房似乎成了杭州未來(lái)科技城二手房交易市場(chǎng)的主線。
曾經(jīng)，大廠擴(kuò)張帶火“大廠房”杭州未來(lái)科技城每每走上風(fēng)口浪尖，背后往往離不開(kāi)大廠的身影。
2013年，阿里總部搬到未來(lái)科技城時(shí)，全職員工僅有2萬(wàn)人，那時(shí)未來(lái)科技城房?jī)r(jià)還在8000元/平方米上下。
但這之后，阿里開(kāi)始了加速擴(kuò)張。一方面是阿里人員的瘋狂增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)顯示，2021年年底，阿里員工總數(shù)在25.93萬(wàn)人，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，杭州阿里總部人數(shù)在1萬(wàn)人以上，而且都是高收入群體。另一方面，是未來(lái)科技城主動(dòng)加速產(chǎn)業(yè)的聚集，未來(lái)科技城夢(mèng)想小鎮(zhèn)等一批特色小鎮(zhèn)的建設(shè)留下了更多互聯(lián)網(wǎng)人才，包括離職創(chuàng)業(yè)的阿里人。
阿里的擴(kuò)張，帶動(dòng)了未來(lái)科技城房?jī)r(jià)的騰飛。到2018年時(shí)，未來(lái)科技城房?jī)r(jià)就已經(jīng)達(dá)到了3萬(wàn)元/平方米上下。發(fā)展至2021年，核心區(qū)“未科三兄弟”單價(jià)一度沖上了8萬(wàn)。
2018年后，杭州開(kāi)始正式實(shí)行新房住宅搖號(hào)政策，未來(lái)科技城板塊更是其中的熱門板塊。2020年，未來(lái)科技城的遠(yuǎn)洋西溪公館959套住宅，吸引了近6萬(wàn)人搖號(hào)，中簽率只有約1.6%，創(chuàng)下杭州歷年的搖號(hào)人數(shù)之最。但是這個(gè)火爆的小區(qū)，2021年6月剛交付時(shí)，二手房?jī)r(jià)格超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)如今掛牌價(jià)多在4萬(wàn)元/平方米左右。
未來(lái)科技城作為典型的“大廠房”，被阿里的一舉一動(dòng)所牽動(dòng)著。不過(guò)，這也并非新鮮事，“大廠房”的現(xiàn)象，早已經(jīng)在北京的海淀、昌平，以及深圳南山上演過(guò)。
杭州未來(lái)科技城受到追捧，就是因?yàn)楸灰暈槟軌蜓永m(xù)深圳南山的發(fā)展路徑。深圳的南山曾經(jīng)就是因?yàn)榫奂蓑v訊等大廠，房?jī)r(jià)一躍超過(guò)CBD所在的福田區(qū)，成為了深圳房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。2009年騰訊總部落地南山區(qū)，之后帶動(dòng)了騰訊周邊的房?jī)r(jià)沖破了10萬(wàn)元。
而在北京，“大廠房”更是由來(lái)已久。曾經(jīng)，海淀的華清嘉園在21世紀(jì)的第一個(gè)十年里孕育出了一批互聯(lián)網(wǎng)大佬，可以說(shuō)是初代“大廠房”。這之后，昌平的融澤嘉園、望京的華樾北京，都成為了被互聯(lián)網(wǎng)大廠帶火的網(wǎng)紅盤。
到2021年快手上市后，一批資產(chǎn)變現(xiàn)的人，立刻將財(cái)富投到了房產(chǎn)上，帶動(dòng)昌平的綠城奧海明月、奧森one、嵐山悅府成為了“碼農(nóng)神盤”。有報(bào)道稱，2020年8月，綠城奧海明月開(kāi)盤就成了網(wǎng)紅盤，七成左右客戶是“碼農(nóng)”。這之后便少有大規(guī)模互聯(lián)網(wǎng)造富的受益者。
和未來(lái)科技城類似，北京部分“碼農(nóng)盤”也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的情況，融澤嘉園便是例子。融澤嘉園的房產(chǎn)中介劉銳告訴深燃，融澤嘉園2021年底正是房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，87平的兩居室，房?jī)r(jià)大概在580萬(wàn)元左右，南向房屋最高成交價(jià)能夠超過(guò)600萬(wàn)元，但現(xiàn)在平均價(jià)格已經(jīng)下滑至530萬(wàn)元左右，當(dāng)下也是近一年多以來(lái)的一個(gè)低點(diǎn)。
劉銳表示，融澤嘉園的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)更穩(wěn)健，市場(chǎng)的活躍度也會(huì)更高一些，因?yàn)楸本┙鹑跇I(yè)等行業(yè)的高薪人群，同樣擁有購(gòu)買力，也是這些房子的客群。
在一眾“大廠房”中，未來(lái)科技城對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的依賴性更強(qiáng)，也因此，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊時(shí)，未來(lái)科技城二手房交易市場(chǎng)的反應(yīng)更加激烈。
互聯(lián)網(wǎng)黃金時(shí)代已去以往，大廠走到哪里，房?jī)r(jià)就漲到哪里。但是，當(dāng)寒意襲來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)造富的泡沫正在破裂，“大廠房”的光環(huán)也在加速褪色。
互聯(lián)網(wǎng)分析師葛甲對(duì)深燃分析道，“大廠房”的房?jī)r(jià)一般都是互聯(lián)網(wǎng)造富運(yùn)動(dòng)帶動(dòng)起來(lái)的，大廠員工往往對(duì)于“大廠房”有剛性需求也有購(gòu)買力?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)從2004年前后就快速崛起，那時(shí)房產(chǎn)增值的速度也在不斷加快。在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)入行較早，并且快速將資金轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)的人，單是房產(chǎn)增值這一項(xiàng)，收入就能頂10年甚至20年的正常薪水。
現(xiàn)如今，“大廠房”房?jī)r(jià)下跌，葛甲指出，和大廠的發(fā)展放緩直接相關(guān)。大量人員被裁，相當(dāng)于大廠的利益格局重新分配，有一部分人沒(méi)有辦法繼續(xù)再分蛋糕，只能去杠桿，收回一些超前消費(fèi)。
程佳向深燃分析道，拿未來(lái)科技城來(lái)說(shuō)，“大廠房”房?jī)r(jià)下滑，是種種因素疊加導(dǎo)致的。
當(dāng)然，最直接的影響因素，便是大廠裁員潮從2021年底襲來(lái)，至今依然沒(méi)有停下。有統(tǒng)計(jì)稱，2022年前9個(gè)月，BAT三家企業(yè)就減少了超2萬(wàn)人。當(dāng)工作前景不穩(wěn)定時(shí)，即便拿著高薪的大廠員工，也不敢過(guò)度撬動(dòng)杠桿買房。這在以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為主要支撐的未來(lái)科技城尤其明顯。
不過(guò)，背后整體樓市趨冷也不容忽視。首先，對(duì)于樓市的宏觀調(diào)控還在繼續(xù)，“房住不炒”已經(jīng)成為主基調(diào)。其次，從宏觀環(huán)境而言，過(guò)去三年，疫情影響了各行各業(yè)，賺錢變難，很多人是靠著以往的積蓄度日，目前經(jīng)濟(jì)的提振還需要更多時(shí)間。
未來(lái)，“大廠房”房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下跌？
有人認(rèn)為，大廠盡管在裁員，但核心主體依然是高收入人群，而且周邊房子是剛需，“地段優(yōu)勢(shì)”依然有人買單。
不過(guò)，持悲觀態(tài)度的人也不是少數(shù)。程佳認(rèn)為，“大廠房”的核心優(yōu)勢(shì)僅在于靠近大廠這一地段要素，但往往距離市中心較遠(yuǎn)，醫(yī)療、教育等資源都不算好，僅靠地段優(yōu)勢(shì)，可能很難撐起高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在依然還有一定泡沫，未來(lái)還有可能繼續(xù)收縮。
蔣良也表示，未來(lái)，只有核心城市的核心區(qū)域的核心樓盤，房?jī)r(jià)會(huì)一直堅(jiān)挺，這三個(gè)要素缺一不可。如果還是一味的盲目追求投資，便很有可能砸在手里。
葛甲指出，站在個(gè)人角度，互聯(lián)網(wǎng)的造富效應(yīng)已成為歷史，未來(lái)想要再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)造富、房產(chǎn)升值實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由恐怕很難了。“大廠房”價(jià)格瘋漲的局面，也將變得十分罕見(jiàn)。
因?yàn)?，互?lián)網(wǎng)行業(yè)的紅利已經(jīng)消失殆盡，互聯(lián)網(wǎng)大廠也早已過(guò)了快速擴(kuò)張期，恐怕很難再出現(xiàn)因?yàn)榭焖贁U(kuò)張而拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的情況。當(dāng)價(jià)格逐漸回歸理性，曾經(jīng)一房難求的“大廠房”，如今正在變成買方市場(chǎng)。
應(yīng)受訪者要求，文中蔣良、程佳、劉銳為化名。